賃貸マンション　新宿区の重要度！

近年、着工新設住宅を建て方別で見てみると全戸数の５～６割が共同住宅であり、着工新設住宅全戸数に占める分譲マンションの割合も１割前後と高くなっている。
また、分譲マンションのストックもすでに250万戸を越えたと推計されている。
このように、今やマンションは、都市部での一般的な居住形態として定着している。
しかしながら、分譲マンションについては、かし・欠陥の発生や管理運営、コミュニティ形成の困難さ、建替などの問題が指摘されてから久しい。
また、各種調査において購入後の居住者の不満項目として、収納スペース、遮音性、駐車場の収容台数、子供の遊び場などが挙げられている。
その一方で､一般的にマンション購入希望者の評価、選択が、立地、規模、価格といった単純な指標で行われているのが実態であり、主に入居後の問題となる遮音性能、断熱性能などの居住性能や維持管理のあり方については、適切な評価基準もなく、購入希望者にはほとんど顧みられていない状況にある。
すなわち、住み心地に直結する居住性能についての合理的な物件判断がおろそかにされており、結果として前述のような不満につながっているものと考えられる。
本書は、このような状況に鑑み、購入希望者の合理的な物件選定を促進するため、学識経験者および住宅供給の一線の方々に助言をいただき、できるかぎり分かりやすいマンション性能の一般向け解説書として企画、出版されたものである。
本書が、マンションを選別する新たな指標として、購入を考えている方々、あるいは現在住んでいる方々の、お役に立てば幸いである。
はじめに住宅は生活の器であるとよくいわれますが、人生80年のすべての生活を受け入れる器としての住宅とはどんなものか考えてみたことがありますか。
かつての農家や商家のように幾世代も続いた家柄で、生まれ落ちたそのときから３世代同居の大きな家屋敷であれば、生涯その家に住み続けることができるでしょう。
しかし戦後の都市化の流れの中で造られてきた核家族を対象にした住宅では、その規模の小ささもあり年齢や家族構成の変化にうまく応えられないのも事実です。
ところで、集合住宅の間取りは昭和30年に設立された日本住宅公団によって、そのときどきのタイプが形づくられてきたといってもよいでしょう。
板の間のダイニングキッチン、浴室そして水洗式の便所のあるいわゆる２ＤＫの公団住宅は高度成長期の都市のサラリーマン家族にとっての憧れの的でした。
このＤＫタイプの間取りは住戸の規模が大きくなるにしたがって個室の数が増加したり、リビングが設けられたり、ＤとＫが分離されたりしていきましたが、大局的には子供のいる核家族を想定した住まいのバリエーションの域を出ていません。
その背景には、高度成長期における住宅のニーズが核家族の成長のプリセスにほぼ対応していたということがあります。
すなわち、寮やひと間の民間アパートに住んでいた独身者が結婚を契機にうまく抽選に当たれば公団の賃貸住宅や公営住宅に移り住み、その後所得の上昇と子供の成長とともに分譲マンションを購入し、さらに買い換えによって子供の個室のある郊外の一戸建ての持ち家に移り住むというのが一般的でした。
この時代の分譲マンションは一戸建て持ち家を取得するためのワンステップでしかなく、終の住処として購入することは稀にでしかなかったのです。
しかし1980年代の安定成長期そしてあのバブル経済期においては住宅ニーズの様相が大きく変わってきたようです。
住宅のニーズは、単に住むための住まいや資産としての住まいに加えて各自の好みや生きざまを反映させる住まい、別の言い方をすればそれぞれのライフスタイルを実現できる住まいを求めだしたのです。
ホームパーティのできる大きなリビングのある家、機能的なキッチンのあるＤＩＮＫＳ用のマンション、書斎や趣味室の充実した家、さらにはペットを飼うことのできるマンション等々です。
また、学生や若い独身者を対象とした狭いながらも浦洒な外観のワンルームマンションや、高齢者を対象とした食事や介護つきの終身利用権マンションも出現してきています。
さらには分譲マンションも都心部等の立地のよいものは住戸内のリフォームが盛んになり、終の住処としても認識されたりしてきています。
ところで、読者の皆さん、今あなたがマンションを購入しようというとき、どのような人生設計のもとで選択するのでしょうか。
入居時の家族構成が基本になることは間違いありませんが、子育て、熟年、老後など将来のライフステージに対応させて住宅の姿をできるだけ明確に描いてみたいものです。
長期間住むことを前提とするなら、最近では住まい方や好みの変化に合わせて内部を比較的容易に変更できるように造られたマンションもあります。
また自分のライフスタイルを考慮して立地や周辺環境にも気配りする必要もあります。
将来とも独身生活や共働きを続けようと考えている場合には交通の便や夜遅くまで開いているお店が近くにあることは欠かせない条件です。
とはいえ、住んでみて気になる結露や遮音、さらにはランニングコストなどの基本性能を決しておろそかにしてはいけません。
本書はこれらの居住性能に力点をおいて書かれています。
じっくり読んで十分研究して下さい。
ニーズが個性化・多様化しているわりにマンションのバリエーションが少ないようですが、将来を見据えた人生設計のもとで、自分のライフスタイル、ひいては住まい方にあったマンションを、うわべにまどわされることなく賢く選んで購入したいものです。
マンションとは何かを知ろう。
みなさんがこれから購入しようと検討しているマンションはさまざまな特色を持っている。
なかでも特徴的なのは敷地や建物の所有形態。
一戸建てと比べると分かりやすいだろう。
まず、敷地の所有形態を見るとマンションは購入者全員の共有物だ。
たとえば郊外のマンションなどでは１階部分の住戸に専用庭をつけて分譲されることがある。
この住戸を買った人は花壇をつくったり芝生を植えたりするなど、白分たちだけで自由に使うことができる。
「上地は購入者全員の共有物」といっても、ほかの購入者がフェンスを乗り越えて入ったりすることはできない。
見た目にはその住戸に住んでいる人の所有物といってもいいくらいだ。
ところが、この住戸の購入者はその専用庭を勝手に第三者に貸したり売却することはできない。
こうしたスペースを共用部分の「専用使用」と呼んでいる。
購入者の共有物だから、自分たちが専用に使える部分ということだ。
これに対して一戸建ては基本的に敷地のすべてが購入者の物だから、自分の裁量で庭先を売ったり貸したりすることができるのである。
建物はどこまで自分の物?マンションでは建物についても共用部分と専有部分に分かれている。
エントランスホール(マンション全体の玄関のこと)や階段、エレベーター、通路(共用廊下)、外壁、屋上などは共用部分。
では専有部分はどこかというと、各住戸の玄関ドアの内側からだ。
この部分を購入者の裁量で自由に売ることができるし、管理規約などに特に定めがなければ貸すこともできる。
ただし、バルコニーは専用庭と同じ扱いなのである。
さらに細かいことをいうと、隣住戸とのあいだを隔てている壁(界壁)は共用部分だ。
仮に隣住戸を購入したので壁をぶち抜いてひとつのフロアにしたいと思っても、勝手にしてはならないのである。

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